廠房土地分開核算的稅務影響

阿勒泰鋼結構設計公司20秒前1閱讀0評論

廠房與土地分開核算在稅務處理上具有重要影響，主要體現在**房產稅的單獨繳納、土地使用權的會計處理以及資產折舊方法的差異**等。具體分析如下：，，1. **房產稅的單獨繳納**， - **獨立核算**：廠房作為固定資產，需單獨進行會計核算和房產稅的申報繳納。， - **稅收政策支持**：根據稅法規定，企業應將購置的土地和廠房區分開來，分別計入相應的成本費用中，并依法納稅。， - **稅務優化**：分開核算有助于企業更好地理解和遵守稅務法規，避免因混合核算而引發的稅務風險。，，2. **土地使用權的會計處理**， - **實際支付價款入賬**：企業購入土地使用權時，應按實際支付的價款作為無形資產核算。， - **攤銷處理**：土地使用權在建期間沒有攤銷，但竣工驗收后按合同約定進行攤銷，這會影響企業的會計利潤和所得稅負擔。， - **會計與稅法差異**：雖然會計處理可能有所不同，但不會構成實質影響，因為稅法允許企業根據實際情況選擇是否進行攤銷。，，3. **資產折舊方法的差異**， - **折舊方式不同**：廠房通常采用直線法進行折舊，而土地使用權的折舊方法則可能涉及多種計算方式，如年限平均法或殘值法等。， - **影響財務報告**：不同的折舊方法會導致財務報表上的數字差異，進而影響投資者和監管機構對企業財務狀況的判斷。， - **稅務籌劃空間**：通過合理選擇折舊方法，企業可以在遵守稅法的前提下，實現稅負的最小化。，，4. **稅務籌劃與管理**， - **合法避稅**：合理利用稅法規定的靈活性，通過調整資產的會計處理方式來達到節稅目的。， - **風險管理**：分開核算有助于企業及時發現和糾正潛在的稅務錯誤，降低稅務爭議的風險。， - **信息透明度**：清晰的稅務記錄可以提高企業信息的透明度，有助于提高企業的社會信譽和市場競爭力。，，5. **會計準則與稅法的差異**， - **準則遵循**：按照《企業會計制度》的規定執行會計處理，確保會計信息

一、土地增值稅方面

分開核算的影響
- 如果廠房和土地分開核算，在計算土地增值稅時，各自的增值額計算會更加清晰準確。例如，土地可能按照其取得成本、開發成本等單獨確定扣除項目金額，計算增值額。廠房作為地上建筑物，其建筑成本等也單獨確定扣除項目金額。這樣能避免混合核算時可能導致的增值額計算不準確的情況。比如，土地增值率較低可能適用較低的土地增值稅稅率，而廠房增值率如果不同，分開核算能保證按照各自對應的稅率準確計稅，不至于因為混合核算使得整體增值率拉高而適用更高稅率。參考。
混合核算的影響
- 混合核算時，可能會使總的增值額計算不準確。例如將廠房和土地視為一個整體核算，土地原本可能增值率未達到某個高稅率的界限，但由于和廠房混合后，整體增值率提高，可能就會適用更高的土地增值稅稅率，從而增加納稅金額。參考。

二、房產稅方面

分開核算的影響
- 房產稅是以房產原值或房租收入為計稅基礎的。如果廠房和土地分開核算，房產稅的計稅依據僅為廠房的原值（這里假設不是以租金為計稅依據的情況），不包含土地價值。這樣在計算房產稅時會相對簡單明確，企業可以準確確定自己的納稅義務，避免多納稅。例如，某企業土地價值較高，如果不分開核算，將土地價值計入房產原值計稅，會增加房產稅的計稅基數，從而增加房產稅稅負。參考。
混合核算的影響
- 混合核算可能會導致房產稅計稅依據不準確。如果將土地價值混入廠房價值一同作為房產稅計稅依據，會使計稅依據增大，導致多繳納房產稅，增加企業稅負。

三、企業所得稅方面

分開核算的影響
- 分開核算有利于準確確定成本和費用的歸屬。廠房的折舊、土地的攤銷等都能準確計算，在計算企業所得稅應納稅所得額時，能夠準確扣除相關成本和費用。例如，廠房折舊按照一定的折舊方法和年限計算，土地按照無形資產的攤銷規則進行攤銷，準確的成本核算有助于降低應納稅所得額，從而減少企業所得稅稅負。
混合核算的影響
- 混合核算可能會造成成本費用分攤不清。在計算企業所得稅時，可能無法準確劃分廠房和土地各自的成本費用，導致企業在扣除成本費用時存在不確定性，甚至可能會因為核算不準確而無法足額扣除，進而增加應納稅所得額，多繳納企業所得稅。

四、契稅方面

分開核算的影響
- 在涉及廠房土地轉讓的情況下，如果分開核算，土地轉讓和廠房轉讓分別確定契稅的計稅依據。土地按照土地轉讓的價格計算契稅，廠房按照廠房轉讓的價格計算契稅，各自清晰明確。例如，土地轉讓價格為A，對應的契稅稅率為3%，則土地契稅為A×3%；廠房轉讓價格為B，按照其對應的契稅政策計算契稅。這樣有助于準確計算契稅，避免稅收風險。
混合核算的影響
- 混合核算時，確定契稅計稅依據可能會變得復雜?？赡苄枰獙S房和土地的整體價值進行評估和劃分，以確定各自對應的契稅計稅依據，容易出現爭議和計算不準確的情況，可能導致多繳納或者少繳納契稅，從而面臨稅務風險。

土地增值稅分開核算的具體操作

廠房土地混合核算的風險案例

企業所得稅中成本費用如何準確劃分

契稅計算中的常見誤區解析

房地產土地成本的核算-仲企財稅問答

房地產土地成本的核算兩個公司合伙開發一個房產項目，可以把以前進入固定資產-土地科目的金額轉入開發成本中去嗎? 土地使用權應該計入無形資產而不是固定資產，開發的時候這部分是可以計入開發成本的。大家都在問也就是說，對將不動產投資入股換取股權行為屬于有償轉讓無形資產或者不動產，按有償銷售不動產、無形資產行為征收增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅的通知》規定:裝飾裝修行業屬于建筑行業，營改增后建筑裝飾行業如果增值稅一般納稅人，對外提供建筑勞務按照11%的稅率計算;如果小規模納稅人則適用3%的“征收率”。建筑裝飾裝修行業主要特點是成本費用中人工成本占比較高，取得增值稅進項較少。房地產開發公司的開發周期比較長，一般至少1.5年以后才有收入，那么前期發生的費用中招待費及廣告費怎么辦?那我在填寫申報表時，房地產開發公司開發周期至預售階段期間發生的招待費我按金額的60%調到開辦費中，可以嗎?由于各地稅務局對于計入開辦費中的業務招待費是否是全額調整還是按60%調整理解有異，故開辦費中業務招待費在企業年度所得稅匯算清繳時需要進行調整，只是調整的金額多少的問題。查查企業所得稅法，里面有獨立核算和非獨立核算應該如何繳稅，在哪里繳稅方面的規定。企業所得稅、增值稅，并沒有“獨立核算”與“非獨立核算”的定義。 2.對企業所得稅納稅義務沒有影響分公司不是獨立的企業所得稅納稅義務人，無論是“獨立核算”還是“非獨立核算”，均由總公司匯總繳納企業所得稅。根據《企業所得稅法》第五十條規定，居民企業在中國境內設立不具有法人資格的營業機構的，應當匯總計算并繳納企業所得稅。公司在同一園區內有兩處廠房，土地證也是2個，計算房產稅時容積率是分開核算還是合并計算。房產稅是以房產原值或房租收入為計稅基礎的，與容積率無關。以上對問題的解答，希望能幫助到您。營改增之后，印花稅，土地增值稅的等原來放在管理費用里核算的，現在是不是都放到稅金及附加里核算了您好!是的，現在都在“稅金及附加”科目核算。我們取得了一塊土地能夠單獨計價，并且在這塊地上面建造了房屋，土地按照無形資產核算單獨繳納土地使用稅，房產稅計稅依據只按照建造房屋成本核算就行吧，取得土地價值還計入房產稅計稅依據嗎? 即向工商部門報送上一年度年度報告，并通過企業信用信息公示系統向社會公示。企業對年度報告的真實性、。您好:如果是沒有經過加工的初級農產品稅率就是9%，比如豆子，如果是經過貴公司加工然后再銷售的，一般您好:按照銷售水電商品的稅率開票，電的稅率17%，水的稅率是11%。如果是小規模納稅人，則按照征收率3%開。關于中草藥材的開票稅率您好!小規模納稅人稅率為3%。(中藥材9%，中成藥13%。

購買廠房土地稅收籌劃賣土地和房產的稅收籌劃

1、由于土地增值稅適用四級超率累進稅率，當增值率超過50%100%200%時，就會適用更高的稅率企業可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況2收入分散對于包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮。 2、有的無論是購買住房還是廠房，在交易過程中是需要繳納一定稅費的，其中購買廠房需要繳納企業所得稅，印花稅單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。 3、城鎮土地使用稅征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據確定契稅在我國境內轉移土地房屋權屬。 4、1與收購項目相關的稅務關注點無論是出于低價尋求土地資源，還是紅籌架構搭建的目的，近年來房地產企業的集團內重組或者第三方收購行為持續活躍部分中小型房地產企業為應對資金壓力，力求短時間獲取流動性，出售意愿增強，更加催化現金充裕經。 6、不屬于房產，若企業擁有以上建筑物，則不成為房產稅的納稅人，就不需要繳納房產稅企業在進行稅收籌劃時可將停車場游泳池等建成露天的，并且把這些建筑物的造價同廠房和辦公用房等分開，在會計中單獨核算，從而避免成為游泳。 7、一收入分散籌劃法按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就。 8、企業在進行稅收籌劃時可將停車場游泳池等建成露天的，并且把這些建筑物的造價同廠房和辦公用房等分開，在會計中單獨核算，從而避免成為游泳池等的法定納稅人02稅基籌劃法1控制或安排稅基的實現時間1稅基推遲實現2稅基均衡實現。 4契稅C公司從B公司購入土地位于北京市，應繳納契稅，稅率為3%5企業所得稅B公司轉讓土地應按土地作價確定轉讓土地收入，相關土地成本等可在稅前扣除三B公司轉讓C公司股權1企業所得稅B公司將C公司的。 1選擇稅務籌劃空間大的稅種要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務籌劃的重點選擇稅負彈性大的稅種作為稅務籌劃的重點，稅負彈性越大，稅務籌劃的潛力也越大2符合稅收優惠政策一般在稅種設計時，都設有稅收優惠條款。針對房地產企業而言，傳統的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種1利用臨界點按照稅法規定。一利用稅收優惠政策進行稅收籌劃根據我國土地增值稅暫行條例規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅同時稅法。

在計算土地增值稅時混合核算還是分開核算對企業有利?

假定稅法規定的在計算土地增值稅時可扣除項目金額為11000萬元，其中普通標準居民住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。房地產開發企業的財務人員向稅務師事務所咨詢以下問題:。在計算土地增值稅時混合核算還是分開核算對企業有利? ①混合核算時企業應繳納的土地增值稅:增值額與扣除項目金額的比例(以下簡稱增值率)=(15000-11000)÷11000×100%=36.36%，適用30%的稅率，應納土地增值稅稅額=(15000-11000)×30%=1200(萬元) ②分開核算時應繳納的土地增值稅:普通住宅增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率，應納土地增值稅稅額=(10000-8000)×30%=600(萬元) 豪華住宅增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率，速算扣除系數為5%，應納土地增值稅稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650(萬元) 合計應納稅=600+650=1250(萬元)。 ③分開核算比混合核算多支出稅金=1250-1200=50(萬元)。您可能感興趣的試題 A、舊房轉讓中，經當地稅務機關確認的舊房評估價格 B、納稅人因虛報房地產成交價格而發生的評估費用 C、已支付地價款，但不能提供已支付的地價款憑據的 D、取得土地使用權后，未進行開發即轉讓的，按地價款計算的20%的加計扣除 E、舊房轉讓中，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格 A、房地產開發企業轉讓房地產時繳納的所得稅 B、房地產開發企業轉讓房地產時繳納的教育費附加 C、個人購買房地產時繳納的契稅 E、房地產開發企業轉讓房地產時繳納的營業稅 A、舊房的評估價格 A、3548.88 C、建造舊房產的重置成本 D、轉讓環節繳納的各種稅費 E、取得土地使用權所支付的地價款 B、3548.58 C、2505 D、3445.88 A、以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金

...稅務計算稅金和土地增值稅時,土地和廠房原值分開計算,還是合并...

企業出售2016年5月1日后的土地及廠房，稅務計算稅金和土地增值稅時，土地和廠房原值分開計算，還是合并計算? 一并轉讓的，一并計算買入40萬一畝，500一平方，賣出58萬一畝，590一平方，計算土地增值稅直接按58萬一畝/590一平方減去40萬一畝/500一平方的差價計算對嗎不對，收入換算成不含增值稅的，扣除項目包含轉讓時繳納的稅金老師，扣除項目可以扣除原來購入時的成本、增值稅和契稅? 我以為土地增值稅需要按土地買賣價格算，原來是土地跟房產合并在一起總價算的對嗎? 是的，不能扣除增值稅，另外轉讓環節的稅金可以扣除而且你這個售價得經過評估，低于評估價的按照評估價老師，我羅列一下你看對不對，扣除項目:購入時的成本(不含增值稅)，購入時的契稅，賣出時繳納的附加稅、印花稅(不含增值稅)是這個意思嗎? 老師您說的如果偏低評估價格是安裝稅務系統的總價值最底線嗎? 老師本月買賣，下月申報是不是先繳納增值稅附加稅印花稅，再申報土地增值稅，最后繳納所得稅? 是的，你去大廳辦過戶，窗口稅務局會給你算出來一個數的具體怎么操作窗口會告訴你的，因為我辦過類似業務曹老師CPA注冊會計師答疑老師通知:《會計寶免費答疑群》已上線，席位有限，盡快加入推薦你:加入免費答疑群，點擊入群擅長:商業，工業制造，餐飲酒店，個體工商戶，服務業，運輸業，物業，農業，高新企業，其他行業網上申領發票一直顯示申領中一般是網絡問題或是稅局審批問題。如果可以撤銷，撤銷后發票驗舊后再申請一次;如果不能撤銷，找下電子稅務局客服人員，電話一般在電子稅務首頁下方;或是找下大廳工作人員給看下問題。要是著急，可以放棄網上申領，直接到大廳辦理，要稅局登記過的人帶身份證辦理。答。 1、核實納稅人在開具紅字信息表時是否選擇了藍字發票開具的月份，如果沒有，需要選擇月份重新上傳。 2、確保原藍字發票在開票軟件中的狀態為已上傳。 3、若以上兩個都已經排除，因為系統不穩定等因素，發票數據傳輸有一定的延遲，建議用戶換時間段多嘗試幾次。 4、若長時間不行，建議用戶咨詢當地稅局處理。若用戶強烈要求處理，可詳細描述派單到服務單位協助處理。傭與非雇傭。工薪所得是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及任職或者受雇有關的其他所得。勞務報酬是指個人獨立從事勞務取得的所得(即個人與被服務單位發生直接勞務關系)，提供勞務的個人與被服務單位沒有穩定的、連續的勞動人事關系，也沒有任何勞動合同關系，其所得也不是以工資薪金形式領取的。更多企業出售2016年5月1日后的土地及廠房，稅務計算稅金和土地增值稅時，土地和廠房原值分開計算，還是合并計算?自己的土地、自建的廠房、有房本、怎么可以算出房產原值是多少呢?我公司買了一塊土地，股東之一在上面蓋廠房，算做投資。后來這個股東想撤資，施工也拖延，一直沒有竣工交付。我公司就想把這個土地賣了，平價轉讓，請問需要繳納什么稅費?是否涉及土地增值稅問題?答:公司出售土地使用權，平價轉讓的話，涉及到增值稅及印花稅老師，自建的廠房，開了發票金額906666.67元，稅金45333.33元，土地面積837平方米，核定價格891428.57元。契稅27200元，印花稅453.3元。這個賬應該怎么做。這里的契稅和印花稅該什么時候交?房產稅和土地使用稅怎么交老師，我想問一下，財政局劃撥給我們公司的房產，評估價值有點高，按原值來交房產稅金額有點高，可以不可和別的公司簽一個租房協議，按從租計征來交房產稅呢我們公司是生產企業，有部分廠房租給別人，為了管理車輛，安裝了道閘系統，租戶們會掃碼進廠，我們會象征性的收一些費用，那我們該怎樣給用戶們開票?還需要去稅務申請嗎?還請老師們指導謝謝了?A公司有廠房和土地是個人獨資企業，現在想注冊境外B公司注資到A公司，會涉及到的稅有哪些?會計寶曹老師CPA發送。

?土地和廠房要分開做賬嗎

?土地和廠房要分開做賬嗎快賬導讀:土地和廠房要分開做賬嗎?需要分開做賬處理的，根據小編老師的經驗，企業在取得土地使用權的時候可以將其計入無形資產的科目核算;而在土地上建立的廠房等建筑物，在會計處理上則是需要通過投資性房地產相關的科目來做賬的，并且以完工的廠房還可以選擇攤銷或者折舊處理的.更多關于土地使用權和廠房建筑的賬務分錄知識都在這里，歡迎來學習. 免費提供專業財稅問題解答，讓您避免稅務行政處罰風險職稱:注冊會計師，財稅講師應當分別入賬.企業應將其賬面價值轉為投資性房地產新公司購買土地的會計分錄.企業改變土地使用權的用途，停止自用土地使用權而用于賺取租金或資本增值時:屬于投資性房地產的土地使用權，相關的土地使用權賬面價值不轉入在建工程成本:無形資產--土地使用權貸:銀行存款土地使用權的會計處理. 第一，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產. 第二，土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，應當按投資性房地產進行會計處理，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊. 一、如果購買的土地取得了相關的文件、證件(土地證)和發票，那么應該確認無形資產在使用期限內攤銷.攤銷年限由土地證上的使用年限為準，此時應當編制的會計分錄如下所示: 貸:銀行存款攤銷(按土地證上的使用所限確定攤銷年限)，此時應當編制的會計分錄如下所示: 借:管理費用-無形資產攤銷貸:無形資產-土地使用權二、如果購買的土地沒有相應的證件，新建廠房先做在建工程，建好后記入固定資產. 1、建造時，借:在建工程-廠房項目 2、建好后，借:固定資產-廠房貸:在建工程-廠房項目 3、每月計提折舊時，借:管理費用-折舊費土地和廠房要分開做賬嗎?很顯然，按照上文內容解讀我們都知道企業取得土地使用權之后，土地使用權發生改變建造廠房之后，相關的賬務是不可以將其計入在建工程成本核算的，應該是需要分開做賬.同時關于土地使用權和廠房的賬務處理分錄知識，小編老師在上文已有簡單的介紹，大家想要學習更多關于這方面的會計處理知識，都是可以來本網站上搜索學習.

房地產公司土地分次投入的成本核算怎么做

房地產公司土地分次投入的成本核算怎么做房地產公司的土地分次投入成本核算包括土地購買價格、征收費用、建筑裝修成本、設施管理費用和各種稅收費用。此外，還需核算土地開發成本，包括建筑成本、裝修費用、管理費用等。最后，需要統計土地投入成本的財務收益和經濟收益。隨著房地產市場的發展，法律對房地產項目的支持也加強，如稅收優惠政策，有助于降低投入成本，提高投資收益。免費提供專業財稅問題解答，讓您避免稅務行政處罰風險劉莎靖官方答疑老師職稱:注冊會計師，稅務師注冊會員領取資料咨詢老師房地產公司土地分次投入成本核算，首先是土地價格，包括土地購買價格和征收費用。相關費用包括建筑、裝修、拆遷、報建等成本，還包括供電、供水等設施管理費用。此外，還要統計所需的稅收費用，如增值稅、消費稅、印花稅等。之后，要核算土地開發成本，根據規劃計算土地開發費用，包括按照投入成本比較的建筑成本及裝修等相關費用，房地產開發的管理費用，拆遷交換費和報建費用等。最后，需要統計土地投入成本的財務收益，以及與此相關的經濟收益，法律費用和所有投入成本。總之，土地分次投入成本核算，需要仔細考慮土地購買、建設、裝修、報建等各種成本，以及土地投入成本的財務收益和經濟收益。拓展知識:隨著房地產市場開發的加速，法律支持對房地產項目的發展相應的也加強了，比如各種稅收優惠政策，這些都可以幫助房地產公司降低發展項目的投入成本，使投資收益更高。分享到: 你好!將原固定資產轉入清理，新建的計入在建工程，完工轉入固定資產答算開發成本借:開發成本貸:銀行存款答自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業(房地產開發)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。答。維修金和工本費是計入投資性房地產的，物業費和稅金是計入管理費用和稅金及附加的答借:資產減值損失貸:投資性房地產減值準備答河南財會圈這個是1月9號第一章第二、三節的內容，同學們自取，第一個圖是上節課已經講過的導圖，我上節課說這塊主體先不用看那個總結，這節課聽完可以去看了，然后特別法人那里補個口訣，兩ji兩農，這兩節應該沒什么理解上面困難的點，把真題刷一刷即可，還有中注協那題是答案顯示有誤，中注協是非營利法人，還有現在你要做的不是什么都要想著背，現在是理解再做筆記，后面考前一個半月開始瘋狂刷題的時候前面的筆記和總結就會起到作用，所以不要一上來就想著這節課要記的東西記不住，給自己一點耐心，人不是一口氣吃成胖子的~加油! 選項C，專業化處理后產生貨物，且貨物歸屬委托方的，受托方屬于提供“加工勞務”，其收取的處理費用適用13%的增值稅稅率。選項D，專業化處理后產生貨物，且貨物歸屬受托方的，受托方屬于提供“專業技術服務”，其收取的處理費用適用6%的增值稅稅率;受托方將產生的貨物用于銷售時，適用貨物的增值稅稅率。鄭州市會計交流群會計考證交流群領取會員(剩余2000人) 親愛的學員你好，微信掃碼加老師領取會員賬號，免費學習課程及提問! 微信掃碼加老師開通會員在線提問累計解決68456個問題 app下載二維碼領取資料咨詢老師房地產公司土地分次投入的成本核算怎么做會計學堂點擊咨詢財務軟件微信公眾號

企業買地建造廠房，謹記9筆會計處理及稅務處理!

企業買地建造廠房，謹記9筆會計處理及稅務處理! 購買土地及繳納的相關稅費的賬務處理: 借:無形資產-土地使用權1000萬元貸:銀行存款1000萬元《企業會計準則第6號——無形資產》第十三條規定:外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發生的其他支出。會計處理二企業為購買土地從某銀行貸款而支付的貸款利息的賬務處理: 借:財務費用-利息支出80萬元貸:銀行存款80萬元《企業所得稅法實施條例》第三十七條規定:企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照本條例的規定扣除。會計處理三借:稅金及附加0.5萬元貸:應交稅費-印花稅0.5萬元《中華人民共和國印花稅法》(中華人民共和國主席令第八十九號)第一條在中華人民共和國境內書立應稅憑證、進行證券交易的單位和個人，為印花稅的納稅人，應當依照本法規定繳納印花稅。本法所稱應稅憑證，是指本法所附《印花稅稅目稅率表》列明的合同、產權轉移書據和營業賬簿。根據《中華人民共和國印花稅法》附件《印花稅稅目稅率表》規定，土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權轉讓書據(不包括土地承包經營權和土地經營權轉移)，稅率為價款的萬分之五。會計處理四借:管理費用-無形資產攤銷20萬元貸:累計攤銷20萬元如果用于廠房建造，建造期間可以計入在建工程。借:在建工程-無形資產攤銷200萬元貸:累計攤銷200萬元 1、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例條例》第六十七條規定:無形資產按照直線法計算的攤銷費用，準予扣除。無形資產的攤銷年限不得低于10年。作為投資或者受讓的無形資產，有關法律規定或者合同約定了使用年限的，可以按照規定或者約定的使用年限分期攤銷。 2、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十五條規定，企業所得稅法第十二條所稱無形資產，是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。會計處理五企業廠房建造支出取得建筑公司工程款發票的賬務處理: 借:在建工程2000萬元應交稅費-應交增值稅-進項稅額180萬元貸:銀行存款2180萬元借:固定資產-廠房2200萬元貸:在建工程2200萬元當土地使用權用于開發建造自用的廠房或辦公建筑物時，土地使用權依然作為無形資產進行核算，地上建筑物則作為固定資產入賬，分別進行攤銷和計提折舊。而無需將土地使用權作為房屋建筑物成本轉入固定資產。 1、根據《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南六、土地使用權的處理企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的，應當全部作為固定資產。 2、根據《企業會計準則第4號——固定資產》第九條規定，自行建造固定資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。 3、《企業會計準則第4號—固定資產》應用指南規定，對所建造的固定資產已達到預定可使用狀態，但尚未辦理竣工決算的，應當自達到預定可使用狀態之日起，根據工程預算、造價或者工程實際成本等，按暫估價值轉入固定資產，并按有關計提固定資產折舊的規定，計提固定資產折舊。待辦理了竣工決算手續后再調整原來的暫估價值，但不需要調整原來的折舊額。 4、根據《企業所得稅法實施條例》第五十六條規定，自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎。會計處理七企業廠房建造過程中廠區圍墻支出的賬務處理: 借:在建工程100萬元應交稅費-應交增值稅-進項稅額9萬元貸:銀行存款109萬元借:固定資產-圍墻100萬元貸:在建工程100萬元企業廠房或者辦公房按期折舊的賬務處理: 借:管理費用制造費用貸:累計折舊 1、《企業所得稅法實施條例》第五十九條規定: 固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除。企業應當自固定資產投入使用月份的次月起計算折舊;停止使用的固定資產，應當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。 2、《企業所得稅法實施條例》第六十條規定: 除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下:

房地產開發企業土地增值稅如何納稅籌劃-企業納稅

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。一、開發方式的納稅籌劃(一)合作建房稅法規定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。假如A房地產開發在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業公司合作建造辦公大樓，資金由B實業公司提供，建成后按比例分房。對B實業公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。這樣就實現了出資方和房地產企業的雙贏。 (二)代建房稅法規定:代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。二、扣除項目的納稅籌劃(一)利用利息支出的扣除規定稅法規定:房地產企業的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，即:可扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。根據稅法規定，房地產企業據此可以選擇:如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除;反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產開發成本為500萬元。如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則其他可扣除項目=(300+500)×10%=80(萬元)。對于該企業來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并取得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。 (二)利用代收費用并入房價減少稅基稅法規定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。例如，某房地產開發企業出售樓房.售價5000萬元。兩種方案的具體納稅情況見表1。從表1中可以看出，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。三、銷售的納稅籌劃(一)設立獨立核算的銷售公司通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產銷售子公司，先將房地產銷售給予公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20%以內，這樣這個環節就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值稅。假設某房地產的成本是100萬元，方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司，子公司再以200萬元的價格對外銷售。兩種方案的具體納稅情況見表2。從表2中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業土地增值稅負擔。 (二)將銷售與裝修分開核算在現實中，很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業稅，分開核算后適用3%的稅率。兩種方案的具體納稅情況見表3.從表3中可以看出，方案二能形成納稅的最大化節約。

土地使用權如何攤銷

農村土地·辦事直通車土地使用權如何攤銷一般用于自行開發建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而應該仍作為無形資產來進行核算。 A取得一宗土地，土地價值1000萬元，土地使用年限50年，在該土地上自建廠房，建造成本500萬元。完工達到預定可使用狀態，土地由在建工程結轉固定資產。對于在房屋建造前、建造期間、建造后以及房屋使用年限到期后的四個階段應當如何進行土地使用權攤銷的會計和稅務處理?。目前，在會計核算實務中，企業可以選擇執行《企業會計制度》，也可以選擇執行《企業會計準則》，兩者對于土地使用權的會計處理存在差別，相應的對于稅務處理會有所不同。根據《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南規定:企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配。《企業會計準則第6號——無形資產》對于使用壽命有限的無形資產，其攤銷金額應當在使用壽命內系統合理攤銷，并強調無法可靠確定與該項無形資產有關的經濟利益的預期實現方式的，應當采用直線法攤銷。按照《企業會計準則第6號——無形資產》的規定進行土地使用權的計價和攤銷會計處理與的處理不存在差別。如果企業執行《企業會計制度》，則在房屋建造的不同階段會存在差別。執行《企業會計制度》的企業，企業在開發建造房屋前根據《企業會計制度》規定規定，企業購入或以支付方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算。無形資產應當按期進行攤銷，根據《企業會計制度》規定規定，無形資產應當自取得當月起在預計使用年限內分期平均攤銷，計入損益。該土地使用權明確了使用年限為50年，所以在開發之前是需要按照50年的期限逐年進行攤銷的。所以企業在取得土地使用權后至開發階段每年計入管理費用的攤銷金額為:1000÷50=20萬元，這與《企業會計準則》和企業所得稅處理也沒有差別。開始動工建造房屋后至達到預定可使用狀態期間，根據《企業會計制度》規定的規定，房地產開發企業開發時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。該案例中該企業屬于自建建筑物，所以應當在建造時直接轉入在建工程成本。如果企業按照《企業會計制度》的規定已經將土地使用權計入固定資產核算，并且土地使用權尚可使用年限與房屋、建筑物預計使用年限相同，假設都是50-5-2=43年，則在尚可使用年限內通過固定資產計提折舊的方式進行土地攤銷即可，企業所得稅不需要進行調整處理。根據財會[2001]43號土地使用權轉入房屋、建筑物的價值后，其價值攤銷年限如何確定的問題解答:公司以購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權的賬面價值，轉入開發商品房成本，或轉入在建工程成本后，其賬面價值構成房屋、建筑物實際成本。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的，按期賬面價值結轉固定資產清理。相應會計處理如下:。 1、自起，每年攤銷土地使用權=1000÷50=20萬元，截止土地使用權賬面攤余價值1000-20×5=900萬元。 2、土地使用權轉入在建工程借:在建工程900 貸:無形資產——土地使用權900 3、房屋建造成本借:在建工程500 貸:銀行存款(工程物資等)500 4、房屋竣工驗收達到可使用狀態借:固定資產1400 貸:在建工程1400 根據《企業會計制度》的規定，在建期間土地使用權改變了使用性質，沒有攤銷，此部分應攤未攤費用在房屋可使用年限內通過固定資產折舊方式計入了會計損益，對于會計處理雖有差別但不會構成實質影響。企業所得稅處理方面，如果把土地使用權視為單獨攤銷，則在建期間停止攤銷的費用直接納稅調減處理，竣工驗收后折舊期間多計提的折舊納稅調增處理，納稅調整后結果與執行《企業會計準則》相同，符合稅法無形資產攤銷精神。如果把土地使用權視為固定資產整體核算，計入固定資產——建筑物或構筑物則按上述折舊攤銷即可，但是這樣計算難免與稅務機關理解上存在差異。

房企實施土地增值稅稅收籌劃的幾種實用方法.doc

《深圳市地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》(深地稅發[2005]609號)第1條規定:房地產開發企業繳納土地增值稅的納稅義務發生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產銷售合同的，在納稅人取得房地產銷售首期款收入時，就該房產銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入為6129萬元。二、開發商品房轉自用不再視同銷售國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(下稱《辦法》)第7條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。不難看出，開發產品轉作固定資產已經不再按照視同銷售處理，企業需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。三、選擇多元化方式處置開發產品多元化方式處置開發產品的方式包括:銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產(開發產品自用自營)等。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠。據了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值。這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用"企業兼并轉讓房地產的征免稅規定"的稅收優惠，從原理上看，應當仍然從屬于這一籌劃思路。四、三項預提費用可以稅前扣除《辦法》第32條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。五、地下停車場作為公共配套設施處理當一個房地產開發項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計入可售面積有的稅務機關認為應計入可售面積，有的則認為不應計入可售面積。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。六、選擇有利的增值額核算方式一個開發項目既建有普通住宅，又建有商業用房，從房地產開發成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。由于計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同的結果。計算方法一:住宅和商業用房分別計算土地增值稅;計算方法二:住宅和商業用房合并計算土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)中規定:對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規定(即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅)。該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。計算方法一是分別核算，確切地講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神;而方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。《土地增值稅暫行條例實施細則》(下稱《實施細則》)第8條規定:土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規要高于稅收規章和規范性文件，因此計算方法二是可取的。

企業分開的所得稅處理.docx

企業分開的所得稅處理根據《中華人民共和國國家稅務總局關于合并設立企業所得稅的總體職能公告》(國稅發119號)，公司劃分是指由分離資產中的一部分或全部資產轉讓給兩個或兩個以上的新設立公司的股份，以及股東交換分散公司的股份和其他資產的權利。企業分立，從所得稅的政策角度看，可以分為"應稅的企業分立"和"免稅的企業分立"。兩者劃分的判定條件，根據國稅發119號文的規定是:分立企業支付給被分立企業或其股東的交換價款中，除分立企業的股權以外的非股權支付額，是否高于支付的股權票面價值(或支付的股本的賬面價值)的20%。若超過20%的，即為應稅的企業分立;若不超過20%的，即為免稅的企業分立。這兩類分立的所得稅處理主要涉及:(1)被分立出的資產是否作為資產轉讓并確認轉讓的損益;(2)分立企業取得的分立資產的計稅基礎的確定;(3)被分立企業在法定彌補期內未彌補完虧損的處理;(4)被分立企業的股東取得分立企業股權的處理;(5)分立前企業尚未抵免的購買國產設備投資額的處理。這五個方面，對兩類企業的所得稅處理來講，既有共性，也有特殊性，而更多的是特殊性，下面分別進行分析。一、應根據商業模式的規定，將"舊股"結合起來，按嘴唇價值分得，應把其作為"資產"的初步確認符合免稅條件的企業分立，國稅發119號文規定的處理原則為:(1)被分立企業不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算所得稅。 (2)分立企業接受被分立企業的全部資產和負債的成本，須以被分立企業的賬面凈值為基礎結轉確定，不得按經評估確認的價值進行調整(凡分立后的企業在會計損益核算中，按評估價調整了有關資產賬面價值并據此計提折舊的，應執行《國家稅務總局關于印發<企業改組改制中若干所得稅業務問題的暫行規定>的通知》(國稅發097號)的規定，即應在計算應納稅所得額時進行調整，多計部分不得在稅前扣除)。 (3)被分立企業已分離資產相對應的納稅事項由接受資產的分立企業繼承。 (4)被分立企業的股東取得分立企業的股權即"新股"，如需部分或全部放棄原持有的被分立企業的股權即"舊股"，"新股"的成本應以放棄的"舊股"成本為基礎確定。上述規定的四條處理原則，第(1)和第(2)是很清楚的，在實踐中不會產生異議，因而毋須贅言。而第(3)條，在理解時要注意兩點:一是關于可"彌補虧損"的"虧損額"的確認。稅法里所說的"虧損"并不是被分立企業會計報表上的"未分配利潤"項目的負數，而是在按稅法規定進行調整后，在法定彌補期內的"應納稅所得額"的負數;二是關于分立企業承續彌補的虧損額的"份額"計算。這里的"資產"應該是"總資產"而非"凈資產"。因為，在分立后各企業資產負債率差異較大的情況下，按凈資產來分配繼續彌補的虧損數額，會導致不承擔或承擔較少債務的一方分得的彌補虧損額較大的不合理情況，也會給納稅人提供避稅空間。同時，這里的"資產"價值也應該是"賬面價值"，如用"公允價值"也會造成分配不合理的現象。譬如，甲企業有A、B兩個分部，假定其資產負債表日的資產項目如表1:假定，資產負債表日甲總公司將兩個分部分立為A、B兩個獨立法人，并假定總公司分立時可以在稅前彌補的虧損是200萬元。按賬面價值比例應分給A、B的可彌補虧損額為200/(2500+320+320)×320=20.38(萬元)按公允價值比例分配，則應分給A=200/(3000+430+345)×430=22.78(萬元)B=200/(3000+430+345)×345=18.28(萬元)兩個分公司資產賬面價值相同，但由于資產的品種不同，其公允價值也不相同，造成分得的可彌補虧損出現差異甚至會出現較大差異，這應該要避免的。對于第(4)條，要正確理解其"新"、"舊"股的計稅成本確定方法。第一種情況下，由于"新股"均衡分配，因而被分立企業股東不需放棄"舊股"，"新股"的成本如上所述，有兩種方法選擇;第二種情況下，由于"新股"只均衡地分給部分股東，則分得"新股"的那部分股東一般要以放棄"舊股"為先決條件，所以"新股"成本以放棄的"舊股"成本為基礎確定;第三種情況下的"新股"成本確定，又有兩種情況:一是被分立企業原股東放棄了相應比例的"舊股"，則"新股"成本確認方法同第二種情況;二是被分立企業原股東沒有放棄相應比例的"舊股"，則一般不能作為免稅分立，而視為被分立公司對股東的分配。要說明的是，由于"新股"成本的確認原則在會計與稅法上的不同，一般情況下會造成"新股"會計成本與計稅成本的不一致，而且在被分立資產評估增值的情況下，會計核算中的"新股"成本是大于所得稅法中的計稅成本的，它的差額實際上是資產評估增值所致(在長期股權投資的非權益法核算下)。

新會計準則下土地使用權的會計核算及稅務影響

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